Les 6 grands risques d’un Investissement Locatif

Naviguer dans les eaux de l'investissement locatif n'est pas sans danger ! Décryptage de 6 grands risques de l'investissement immobilier locatif et les meilleures pratiques pour anticiper les embûches et maximiser les rendements de votre investissement immobilier.

Risque locatif n°1 : Le mauvais achat

L'un des risques les plus redoutés dans l'investissement locatif réside dans le piège du mauvais achat. Cette mauvaise conséquence peut découler de plusieurs facteurs, notamment du dépassement du budget initial. Souvent, l'évaluation du juste prix d'un bien est délicat, et les travaux non anticipés peuvent peser lourdement sur sa rentabilité. Il est primordial d'estimer correctement le coût des travaux en amont de l’engagement contractuel sur le bien, en demandant plusieurs devis à différents artisans pour faire le meilleur choix.

Une erreur commune réside également dans le calcul de la tension locative, où les loyers sont généralement surestimés par rapport à la demande réelle. Fixer des loyers excessifs dans des zones à faible demande peut être préjudiciable.

Pour les investisseurs saisonniers, une erreur fréquente est d'être trop optimiste quant aux taux de remplissage. Il est crucial de tenir compte des limitations légales telles que les restrictions sur les jours de location sur des plateformes comme Airbnb. En effet, Airbnb permet de louer entièrement un logement pour un maximum de 120 jours par an.

En fin de compte, le mauvais achat résulte généralement d'une décision précipitée, sans analyse ni expertise préalable. Une mauvaise estimation du rendement locatif peut ainsi en découler. Il est donc impératif de prendre le temps nécessaire pour envisager toutes les éventualités et de s'appuyer sur une analyse approfondie avant d'investir dans un bien immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises et les mauvais achats.

Risque locatif n°2 : Loyers impayés

Les loyers impayés sont fréquemment dus à l'instabilité financière des locataires. Effectivement, les difficultés financières, telles que le chômage, le licenciement ou les problèmes de santé, peuvent empêcher les locataires de payer leur loyer à temps. Pour prévenir ce problème, il est recommandé aux investisseurs de souscrire à une assurance comme la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou bien même VISALE. En effet, la garantie VISALE est un dispositif mis en place par l’État gratuit conçu pour sécuriser les propriétaires contre les risques d'impayés de loyer : Un article est d'ailleurs dédié à ce sujet : Sécuriser son Investissement Locatif avec la Garantie Visale. Pour éviter les risques d’impayés, il est primordial pour les propriétaires de procéder à une sélection rigoureuse des locataires, en effectuant des vérifications approfondies des antécédents financiers, des références et de la solvabilité des candidats locataires. De plus, il est essentiel d’entretenir une communication proactive avec ces derniers afin de résoudre rapidement tout problème financier ou toute difficulté rencontrée, en adoptant une approche compréhensive.

Risque locatif n°3 : Dégradation

Le risque locatif numéro 3 est la dégradation des biens loués. Ce risque représente la possibilité que les propriétés locatives subissent des dommages ou une détérioration au fil du temps, pouvant résulter de divers facteurs tels que des accidents, des actes de vandalisme, des événements naturels ou des négligences des locataires. En effet, la négligence entraîne le manque d'entretien de la part des locataires. Ces derniers sont tenus de prendre en charge les frais d'entretien du bien, notamment pour des éléments tels que la réparation d'une chasse d'eau cassée, le débouchage d'une VMC, voire l'entretien annuel de la chaudière.

Les dégradations nécessitent des réparations qui peuvent être coûteuses et réduisent la valeur du bien immobilier. Les propriétaires doivent prendre des mesures préventives telles qu'une surveillance régulière et des politiques d'entretien efficaces pour minimiser ce risque.

Pour vous prémunir contre ce type de risque, il est conseillé de budgétiser une partie de vos revenus pour d'éventuels travaux. De plus, si la dégradation est importante, les travaux peuvent parfois prendre du temps, ce qui signifie que le bien ne pourra pas être reloué immédiatement. Cela représente une perte de loyers pour le propriétaire pendant la période de réparation. Pour éviter toute dégradation et mauvaise surprise, un article est dédié à la prévention de ce genre de risque : 5 astuces pour diminuer les risques de son investissement locatif.

Risque locatif n°4 : La vacance locative

Une vacance locative se produit lorsque le bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, est inoccupé et donc non loué durant une période donnée. Cela peut résulter de diverses circonstances telles que la fin d'un bail sans renouvellement, le départ d'un locataire sans qu'un nouveau ne soit trouvé immédiatement, ou encore des difficultés à trouver des locataires pour un bien particulier en raison de son emplacement, de son état ou d'autres facteurs. Souvent, cette période, qui peut parfois être prolongée, est due à une inadéquation entre le prix demandé pour la location et les conditions du marché. Cela ramène à la question fondamentale de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Un logement vacant peut avoir d’autres conséquences comme le risque d’avoir des squatteurs au sein du bien.

De plus, depuis tout récemment, une taxe est entrée en vigueur, il s’agit de la taxe sur les logements vacants, afin de lutter contre la vacance anormalement longue des logements dans des zones où de nombreuses personnes rencontrent des difficultés à se loger. La TLV est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Pour minimiser ce risque, il est crucial de maintenir un marketing actif pour attirer de nouveaux locataires et privilégier une relation de confiance avec ces derniers pour encourager leur fidélité et ainsi réduire les temps de rotation. Il y a aussi une autre façon de se prémunir contre la vacance locative : c’est l’assurance garantie d’occupation. Cette assurance permet au propriétaire de se protéger en cas d'une vacance locative prolongée. L'entreprise Ubireal propose cette assurance au nom de « Garanti Occupation» aux propriétaires afin qu'ils puissent percevoir les loyers même lorsque le bien est vacant.

Risque locatif n°5 : La fiscalité des loyers et plus-value

La fiscalité peut impacter significativement la rentabilité d'un investissement locatif en raison des impôts sur les revenus locatifs et des taxes sur les plus-values immobilières. Afin d'optimiser cette situation, il est conseillé de choisir le régime fiscal le plus avantageux et de tirer parti des dispositifs de défiscalisation disponibles.

En France, il y a beaucoup d’options fiscales possibles, il y a la LMNP(location meublée non professionnelle) qui est un régime fiscal très spécifique pour les locations meublées. On peut créer une SCI (société civile immobilière) elle permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs. Cette forme juridique apporte de la flexibilité et permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession. Cette SCI peut être à l'IR ou à l'IS. Dans une SCI à l'IS, la société est directement imposée sur ses bénéfices. Dans une SCI à l'IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfice. D'ailleurs, notre guide sur l'immobilier pourra vous guider sur tous ces sujets : « Guide de l'Immobilier »

Cependant, il est important de noter que le choix du régime fiscal peut entraîner des conséquences significatives. Une mauvaise décision peut entraîner le paiement d'impôts excessifs, parfois même supérieurs aux gains réels générés par l'investissement. Dans de tels cas, l'investissement immobilier peut devenir non rentable et poser des problèmes financiers importants.

Il est donc essentiel pour les investisseurs immobiliers de bien comprendre les implications fiscales de leurs décisions et de rechercher des conseils professionnels afin de prendre des décisions adaptées à leur situation financière et fiscale.

Risque locatif n°6 : La politique de plafonnement des loyers

La politique de plafonnement des loyers varie selon les régions et peut influencer la rentabilité d'un investissement. Il est essentiel de comprendre les lois et réglementations en vigueur concernant le plafonnement des loyers dans la région ciblée. En France, chaque ville, peut avoir ses propres règles en matière de plafonnement des loyers. Les investisseurs doivent examiner attentivement les plafonds de loyers fixés par les autorités locales. Ces plafonds peuvent varier en fonction de facteurs tels que la taille du logement, sa localisation et son état. Les risques sont élevés pour un investissement locatif dans une région où la politique de plafonnement est réglementée. C’est pour cette raison qu'il est conseillé de ne PAS investir dans les grandes villes.

Confier son projet d'investissement locatif à une équipe de professionnels tels que Cash Flow Positif offre de nombreux avantages, notamment une expertise pointue, des économies de temps et d'argent ainsi qu'un accès à un réseau étendu de partenaires et de ressources. Cash Flow Positif permet aux propriétaires d’aborder le marché de l’immobilier sous un angle technologique grâce à l'intelligence artificielle notamment. Cette approche permet de gérer les risques de manière proactive et de maximiser les chances de succès dans un marché immobilier souvent complexe et changeant !